|
Зелене будівництво, зелені будівлі, стійке будівництво (Green Building) останнім часом стало невід'ємною частиною стратегій в області нерухомості, орієнтованих на майбутнє. Наскільки часто використовується це поняття, настільки різномагітним є те, який зміст люди вкладають у нього. Green Building - це практика будівництва й експлуатації будинків, метою якої є зниження рівня споживання енергетичних і матеріальних ресурсів при одночасному збереженні або підвищенні якості будівель і комфорту їх внутрішнього середовища при повній прозорості всієї звітності. Сертифікація - формальний процес оцінки та визначення рейтингу стійкості будівлі.
Документація по сертифікації будівлі являє собою оцінку показників якості по великому набору критеріїв та індикаторів. Шляхом порівняння з прийнятими зразками оцінюються шанси і ризики нерухомості. Ефективність використання житлової площі і витрати на життєвий цикл відносяться до економічної складової, в той час як теплокомфорт і якість повітря в приміщенні безпосередньо визначають зручність проживання для людей. Ці характеристики впливають на шанси нерухомості для здачі в оренду, її цінності, і в остаточному підсумку, стійкості будівлі.
Аспекти стійкості у багато разів перекриваються категоріями ризику у сфері нерухомості
У майбутньому ступінь ризику нерухомості буде в більшому ступені визначатися законодавчою жорсткістю загальних умов у зв'язку зі зміною клімату, зростанням цін на енергоносії та підвищеними вимогами до прозорості звітності інвесторів, акціонерів і громадськості. Підтверджена за певними аспектами сертифікації стійкість будівлі використовується інвесторами як інструмент управління ризиками і аргумент для збуту. Наймачі таких зелених будівель демонструють свою підвищену цивільну відповідальність, використовуючи сертифікат як маркетинговий інструмент.
Сертифікат також дає відповідь на питання, чи буде будівля і через кілька років мати інвестиційну привабливість. Тому дуже важлива комунікаційна функція, спрямована на потенційних покупців. Вся необхідна інформація про об'єкт представлена в самому сертифікаті, тому численні папки з технічної Due Diligence1 можуть до пори залишатися в архіві. Для власників сертифікат є цінним інструментом в портфоліо їх об'єктів під здачу в оренду, особливо в умовах надмірних потужностей на ринку офісної нерухомості. Менеджер, що оцінює інвестиційну привабливість, знаходить в портфоліо необхідну інформацію про прибутковість, яка і впливає на його рішення про інвестування або продаж. Відповідь на питання, чи буде об'єкт і в майбутньому придатний під здачу в оренду, буде ясний, якщо розглянути ставлення прибутковості до ризиків.
 |
Типовий ланцюжок політики управління ризиками
Стратегічний менеджмент і введення нових вимог розбиває порочне коло старої і неприйнятної для оренди нерухомості. Стале будівництво змушує задуматися про стратегії і діяти. Це однаково актуально і для новобудов, і для вже наявного фонду нерухомості. Результати сертифікації широко інтегруються в звичайний ланцюжок політики управління ризиками, куди входять визначення мети, аналіз, заходи і контроль результатів.
Внесок сертифікації в управління системою
Найважливішим фактором на шляху до підвищення стійкості в області нерухомості є економічна актуальність даної теми
Дослідження доводять, що будівлі, сертифіковані LEED2, мають значні економічні переваги: орендна плата в них на 3-6% вище (при тому, що витрати на будівництво були всього на 2-5% вище), а виручка від продажу будівлі вище до 16 % у порівнянні з тими, що не мають такого сертифіката. Співставні цифри і по іншим сертифікованим об'єктам, дані по яких збираються, починаючи з 2009 року. Система DGNB (Німецької Ради За Сталому будівництву) спрямована на те, щоб застосовуватися на стадії проектування, а не виправляти вже готовий результат, підвищувати надійність при плануванні, щоб уникнути ризиків в ході будівництва.
Головні напрямки стійкості
Каталог аспектів системи DGNB функціонує не тільки як специфікація для забудовника і команди проектувальників, але також пропонує повний обсяг цільових і порівняльних показників з практики видатних будівель, які служать аспектами вимірювання ефективності сучасної будівлі. З ними забудовник отримує головні напрямки стійкості і одночасно інструмент діагностики роботи професіоналів, за допомогою якого за заданими цільовим орієнтирам він керуватиме проектом зі зведення будівлі. Також не можна недооцінювати сертифікат як інструмент комунікації. Він діє на 360 градусів по всіх напрямах: щодо наймачів, компаньйонів, потенційних інвесторів, громадськості і не
в останню чергу, у відношенні власних співробітників.
Правильно впроваджений сертифікат є підставою для маркетингових кампаній, а також для так званих «зелених договорів оренди», прикладів співпраці орендарів і домовласників.
Прозорість звітності як основна вимога до будівлі майбутнього
Процес перевірки промислової будівлі проходить завжди інтенсивніше: клієнти перевіряють відповідність своїм вимогам, інвестори перевіряють рівень товарності, а банки повинні провести оцінку вартості об'єкта. У цьому зв'язку в найближчому майбутньому одним з необхідних документів для технічної Due Diligence поряд зі стандартними паперами, такими як акт здачі-приймання об'єкта і гарантія якості споруди, буде сертифікат стійкості. Але це стосується тільки моменту угоди, значення сертифікату підвищується під час експлуатації будівлі. Що стосується справжньої стійкості, енергозбереження та ефективності використання, то тут прозорість інформації про будівлі, його будівництві та експлуатації, споживчу поведінку і реалізації безперервного плану оптимізації мають вирішальне значення в управлінні ризиками, пов'язаними з об'єктом.
Управління ризиками та сертифікація неминуче пов'язані один з одним в реалізації стратегії нерухомості. На рівні інвестицій Зелене будівництво і сертифікація надають шанс виставити для контролю всі портфоліо.
|
